Como desahuciar a un inquilino que no paga sin perder los nervios y de la forma más eficiente

Desahucios
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Porque el tema de la ocupación de viviendas es preocupante y a todos nos pone los pelos de punta al pensar que nos puede pasar a nosotros ¿No le parece?

Ya sabes que hay inquilinos que por circunstancias dejan de pagar, pero siguen utilizando la casa y también están los que entran en los pisos sin ni siquiera tener un contrato.

¿Cuándo fue la última vez que le diste vueltas? ¿ahora? ¿y por eso está leyendo este post?

Te entiendo perfectamente,

Si tienes una vivienda en propiedad tanto vacía como no, lo piensas y te pones en la piel de esas personas que han tenido que sufrirlo.

Pero como para todo en este mundo, si algún día te toca tienes que conocer cómo se puede solucionar esta situación de la forma más rápida, serena y económica posible.

Y con cierta tranquilidad claro.

En las próximas líneas te voy a explicar las diferentes situaciones que se pueden dar de ocupas en tu casa, con contrato o sin él y cuál es la forma de sacar a esos invitados no deseados de tu casa.

Al final de este artículo, nadie te asegura que no entren en tu vivienda, pero al menos sabrás cómo debes actuar. Y eso créeme, da mucha tranquilidad.

¿Qué hay en este post para ti?

Aún recuerdo la sensación que se me quedó en el cuerpo cuando escuche a mi tío Francis que habían ocupado la casa de la abuela Encarna.

La abuela, había fallecido hacía unos meses y mi tío y su hermano no habían podido hacer nada con el piso. Ya sabe primero hay que arreglar papeles: declararse herederos, liquidar impuestos. Toda esa documentación que debes hacer para recibir una herencia.

El caso es que estaban a la espera de tomar posesión de la vivienda para alquilarla.

Era una casa que estaba bien y que con unos arreglillos cucos podrían obtener una renta, que para un jubilado como mi tío le venía muy bien.

Quizá sea su caso.

Se quedaron helados cuando llegaron y vieron que la llave no funcionaba, no entraba en el bombín.

Llevaban tiempo sin ir por allí, pero una vecina les saco de dudas.

Unos “ocupas” estaban disfrutando de la casa de la abuela.

Todavía recuerdo como nos contaba por teléfono llorando la impotencia que sentía por lo que le había pasado.

La historia de mi tío se solucionó.

Eso sí, después de dar mil vueltas, de cometer algunos errores y después de unos cuantos tranquilizantes en el cuerpo.

No sabían muy bien que hacer. Si llamar a la policía, irse directamente a los juzgados o buscar soluciones más drásticas y poco recomendables. Que también he de decir que es lo que más ganas tenían.

Lograron con ayuda profesional solucionarlo. Además de una manera sosegada y firme.

Pero como él, hay familias y propietarios que sufren esta situación. Y sois muchos más los que estáis preocupados por si os toca alguna vez.

Claro, tienes un apartamento en la playa, arreglada para cuando vais a descansar. O vais a alquilarla, pero se queda vacías a temporadas. O también el caso de esa casita del pueblo tan agradable para ir los fines de semana.

Y, no quieres que nadie entre en ella, que es tu casa.

Pero casa vacía, casa susceptible de ser ocupada. Es así.

La primera solución que le voy a dar es que la alquile, si es posible claro. A veces no es tan fácil encontrar inquilinos al gusto. Torear en esta plaza también es complicado.

Mas delante te lo cuento, pero en ocasiones hay inquilinos que se les olvida intencionadamente no pagar.

Si esto no le convence, al menos le voy a decir explicar las situaciones más habituales. NO todas las ocupaciones son iguales, ni se tratan de la misma manera.

Saber de lo que se está hablando ayuda mucho a centrar la estrategia a seguir con los ocupas. Asesorarse correctamente en esta situación es primordial para que la solución llegue antes.

“Descifrando” la ocupación.

Esto se parece a una lotería, que no sabes a quien le va a tocar. Claro que hay gente que tiene más probabilidades y en este caso no puedes repartir el premio.

Si tienes una vivienda en propiedad, tienes papeletas para el sorteo.

Si tienes una segunda vivienda, tienes papeletas para el sorteo.

Si tienes una parcela de verano. Tienes papeletas para el sorteo.

Pero lo más curioso, es lo que te cuento a continuación.

¿sabías que según en que zonas de España puede ser más probable la ocupación? ¿Qué le parece?

Un total de 14.675 personas denunciaron que su inmueble había sido usurpado. La mitad de todas estas reclamaciones se produjeron en Cataluña, con 6.647, según datos de la Secretaría de Estado de Seguridad. Por detrás de Cataluña está Andalucía con 2.372 casos; la tercera, aunque más lejos, es la Comunidad de Madrid con 1.316.

“una de cada cuatro ocupaciones que se registran en España se producen en Cataluña. La provincia de Barcelona lidera el ranquin, con un 14% de casas ocupadas por cada 10.000 viviendas”

Visto que se ocupa más en algunas zonas de España que en otras. En este momento debo decirle que todas las ocupaciones tampoco son iguales, ni se hacen en los mismos términos.

Es cierto que cada situación va a tener una solución diferente.

Así que ya entramos en harina, nos remangamos y vamos hablar claramente. Así despejamos dudas e informaciones que a veces no son del todo correctas.

¿Pueden ocupar mi casa si me voy de vacaciones?

Pues he de decírselo sin rodeos, sí. Pero también le diré que no es lo más habitual.

Muchas personas se preocupan cuando se van a ir de vacaciones ¿es su caso?

Bien pues, estos casos suelen ser los menos habituales, ya que los ocupas están bien informados. Y digo yo, que intentarán meterse en los menores líos posibles.

La ocupación de un domicilio habitual esta recogida como “allanamiento de morada” en el Código penal. Esto es un delito.

El allanamiento se produce cuando se trata de tu hogar y es donde tienes tu “morada”, donde desarrolla su vida.

Llegados a este punto, no se imagina lo que la jurisprudencia considera morada…desde su casa de vacaciones, una chabola y hasta un barracón del ejército. Tienes que demostrar que hace su vida ahí.

Bien, pues no importa el tiempo que haya pasado siempre que puedas demostrar que esa casa es su hogar. Le estropearían las vacaciones, pero se puede solucionar rápido.

Lo que quiero decirle es que la policía puede intervenir sin problemas porque se trata de un delito flagrante, que no es más que le han pillado con las manos en la masa.

¿sabe cuál es la pena por este delito?

Prisión de seis meses a dos años. Esto lo saben los ocupas y por eso estos casos son los menos.

Si le ocurre esto la solución es tan sencilla como acudir a la policía a que les desalojen lo antes posible de su casa. Y ya está.

Bueno no, hay un, pero…

Verá. En ocasiones el inquilino tramposo, puede presentar un contrato de alquiler u otros documentos que dificulten la toma de decisión por parte de la policía.

Estos documentos pueden ser falsos, pero eso la policía no puede saberlo y pasaría a analizarlo un juez.

¿esto lo conocía? Porque aquí suele estar el “quid” de la cuestión en muchas situaciones. Y ellos lo saben y ganan tiempo con ello.

Esto, debo decirle que demora la solución.

En este caso, debe presentar denuncia ante el juzgado.

Para ello le recomendamos, antes de nada, mantener la calma. Ya sé que es mucho pedir en una situación así, pero hay que estar serenos para tomar buenas decisiones.

Y siempre acudir a un abogado especializado en desahucios.

Los abogados especialistas saben cómo abordar cada situación para que sean los habitantes nuevos de tu casa los que se vayan de vacaciones unos meses a la sombra.

Finalmente, el juez ordenará la devolución de su vivienda, pero …la justicia en España es lenta y eso es lo que produce que se alargue un poco en el tiempo. Nada más.

Por eso tiene que tener en cuenta que es muy importante saber qué hacer y hacerlo de forma rápida y eficaz.

Aquí debo decirle que es importante la complicidad de los vecinos que pueden avisar a la policía y comparecer como testigos de la ocupación de la casa.

Atención con las casas vacías que no son su domicilio.

Estos casos son los que nadie quiere. Le cuento por qué.

Son pisos que la ley no considera su hogar, su morada, que le contaba antes. Y por ello están tipificados por otra legislación. Y me dirá ¿bueno y qué?

Pues que, en este caso, ya no se protege el domicilio. Ahora entra en juego otro elemento, que es la protección de la propiedad privada. Y aquí está el enredo.

Si los ocupas se han acomodado en la vivienda, esta se vuelve “inviolable” por tratarse de su “domicilio”, tan legal como el tuyo. Así es, aunque le resulte asombroso.

Si suena muy injusto, pero es que la ley es para todos igual.

Llegados a este punto estaríamos dándole la vuelta a la tortilla. Estaríamos en el caso que le he explicado antes, pero del lado de los ocupas. Es decir que su vivienda se ha convertido en el hogar de los ocupas y como tal es “inviolable”.

Mi intención no es ponerle nervioso, pero, además, aquí influyen otras situaciones como que haya niños en la vivienda ocupada, personas mayores o personas dependientes.

Este tipo de visitantes complican los desalojos que se pueden alargar más en el tiempo.

El proceso para reclamar las viviendas ocupadas lo debe comenzar presentando una demanda para que se realice la entrega de la posesión de la vivienda y que se fije una fecha para el desalojo.

Una vez que el juez admita su demanda, puede haber tres respuestas por parte de los inquilinos no deseados:

  • Que presenten un documento que les permita utilizar la vivienda. En este acaso tendrá que ir a juicio. El desalojo no será inmediato hasta que no se aclare de quien es el derecho de uso de la vivienda.
  • Que presenten un título que no es válido. El lanzamiento, o desalojo se hará de forma inmediata.
  • Que no presenten ningún título sobre el uso de la vivienda. De esta forma, el lanzamiento también será inmediato, sin necesidad de llegar celebrar la vista.

En 2018 se aprobó una ley que permite el desahucio exprés que aligera todos estos trámites.

Estos casos son de todos de gestión profesional. Lo mejor es contactar con un abogado especialista en desahucios para que todo se zanje lo antes posible.

¡¡Ah!! Y llegados a este punto he de decirle que no vale con declarar que se trata de su segunda vivienda, ya que el que estará cometiendo un delito serás usted.

Como desahuciar a un inquilino que no paga el alquiler.

Este tipo de ocupas son más habituales de lo que creemos. Son esas personas que están alojadas en una vivienda o desarrollando una actividad en un local alquilado, con contrato legal. Pero que, llegados un día, le dejan de pagar la renta.

En los locales, el problema tiene más fácil solución porque si no pueden pagar el alquiler terminan por abandonar el negocio y con ello el local comercial.

Pero, en el caso de las viviendas, no ocurre así ¿estoy en lo cierto? Efectivamente.

“El alquiler se afianza como la primera causa de desahucio en España. Según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), estos registran cifras históricas, al representar dos de cada tres de los procesos de desalojo que se materializan en nuestro país.”

Según el último estudio realizado por el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), tres de cada cuatro arrendadores reconocen su miedo a un inquilino moroso que no se quiere o no se puede ir, dada la escasez de herramientas con las que cuentan para hacer frente al problema y los destrozos que se originan en los inmuebles.

En este caso se trata de un incumplimiento de contrato, no se trata de un delito.

Por ello, lo primero que debe es intentar llegar a un acuerdo.

Intenta acordar tanto el plazo de desalojo como el pago de lo que le debe. Todo ello debe asegurarse que queda por escrito para que luego no haya problemas y que quede fijado en ese documento tanto la entrega de llaves como la deuda de lo que no ha pagado el inquilino.

Debe saber que se puede reclamar desde el primer mes de impago. Eso sí hay que hacerlo a través de un medio que deje constancia fehaciente de que se ha solicitado el pago

Si no le paga puede, como propietario, y amparados por la ley de arrendamientos urbanos resolver el contrato de alquiler.

En el caso de que no llegue a un acuerdo de desalojo, tendrá que presentar una demanda por desahucio.

Tras la presentación y admisión de la demanda de desahucio habrá un juicio declarativo verbal. Suena complicado, pero no se asuste, porque este juicio es rápido, para pedir al juez que de por finalizado el contrato y que desaloje al inquilino.

Claro, para hacer esto necesita de un abogado especializado en desahucios. También un procurador, pero de esto se encargará su abogado, una vez que lo tenga.

Además, también se le pide al juez que condene al inquilino a pagar las rentas no pagadas y las costas del juicio.

Estos procedimientos suelen durar entre 5 y 6 meses más o menos.

Llegados hasta aquí si el inquilino no atiende al requerimiento de pago, la vista se dará por no realizada y el juez fijará una fecha para el lanzamiento. Vamos, para que desaloje su vivienda.

Después tendrá que reclamar la deuda impagada. Puede ser a través de un monitorio que es lo más ágil

Si no se va el inquilino, tenemos que solicitar el procedimiento de desahucio, para esto es indispensable acudir a la vía judicial

Lo que no puede hacer NUNCA, aunque tenga unas ganas tremendas.

A mucha gente se le pasa por la cabeza mil y una formas de cómo sacar a sus inquilinos no deseados de sus casas. Casi siempre formas poco legales.

Entiendo que lo piense, pero es mi deber decirle que nunca lo haga.

Y déjeme explicarle que se lo digo porque si hace esas cosas que esta pensando se puede encontrar con otro problema añadido.

Así que mantenga la calma y deje actuar a la justicia.

A continuación, le pongo lo que no debe, y si hay algo de lo que se le ha ocurrido y no está en esta lista, por favor, consúltelo con un abogado de desahucios.

No debe hacer bajo ningún concepto:

Infografico_Desahucios

Ahora ya sabe cuales puedes ser las situaciones que se le pueden presentar como propietario de viviendas vacías, tanto alquiladas como no.

  • Váyase tranquilo de vacaciones, es muy poco probable, pero si le ocupan la vivienda se resolverá rápido avisando a la policía. Eso sí avise a sus vecinos que vigilen un poco su casa.
  • Si ocupan una vivienda de su propiedad con contrato o sin él contacte con un abogado especializado en desahucios que le guie, le asesore y represente en caso de llegar a juicio. Estar asesorado le ayudará a llevar la difícil situación un poco mejor.
  • Recuerde lo que no debe hacer, ni cortar suministros, ni insultar, ni cambiar la cerradura, aunque en un primer momento sea lo que más te apetezca. Ahora sabe que sólo te dará problemas.

Si tiene alguna duda sobre lo que le he contado, o si se encuentra en alguna de las situaciones que le he descrito, no espere más y consúltenos.

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